國有企業資產出租管理的指導意見

           廈門市人民政府國有資產監督管理委員會印發《廈門市人民政府國有資產監督管理委員會關于規范國有企業資產出租管理的指導意見》的通知

各市直管國有企業、委托主管部門和管委會管理的國有企業:

為了規范國有企業的資產出租行為,提高國有資產經營效益,現將《關于規范國有企業資產出租管理的指導意見》印發你們,請按規定執行。 

附件:《廈門市人民政府國有資產監督管理委員會關于規范國有企業資產出租管理的指導意見》

廈門市人民政府國有資產監督管理委員會

2015年4月30日

廈門市人民政府國有資產監督管理委員會

關于規范國有企業資產出租管理的指導意見

各市直管國有企業、委托主管部門和管委會管理的國有企業:

為了進一步規范市屬國有企業資產出租行為,提高國有資產經營效益,防止國有資產流失,確保國有資產的保值、增值,根據《中華人民共和國企業國有資產法》等有關法律法規的規定,結合本市實際,提出以下意見:

一、指導思想和基本原則

(一)指導思想

認真貫徹落實國家、省、市政策規定精神,進一步明確市國資委和市屬國有企業在資產出租管理方面的職責權限,充分發揮企業資產效用,提高企業資產經營效益,促進企業資產租賃工作更加公開透明、合法規范、高效務實,提升租賃資產經濟效益,落實企業主體責任,從源頭上預防和治理腐敗,防止國有資產流失,實現國有資產保值增值。

(二)基本原則

1.堅持市國資委引導與市場運作相結合的原則。在市國資委的推動和引導下,建立面向市場的公開招租體系,充分發揮企業自主、市場配置的作用,實現國有資產保值增值。

2.堅持公開、公平、公正與效率相結合的原則。推動企業資產公開向社會招租,提倡企業依托信息化工具招租,提高資產的管理和使用效益,提高企業資產出租管理的透明度。

3.堅持招租底價市場比照原則。標的資產招租底價應主要根據周邊同類資產、相同地段、類似功能等相關情況,按市場比較原則綜合確定。

4.堅持招定崗位分離、相互制約的原則。實行公開招租具體操作部門和人員與定租部門和人員相分離,最大限度減少人為因素,確保招租工作的公開、透明,增強、相互制約。

二、適用范圍

本指導意見適用于市國資委所出資企業及其所屬各級全資、控股以及實際控制的企業(以下簡稱企業)。

本指導意見所稱的資產出租是指企業將自身擁有的非流動性資產(包括土地使用權、房屋建筑物、設備、廣告位等),租賃給自然人、法人或其它組織(以下簡稱承租人)使用,向承租人收取租金的經營行為。

三、構建責任體系

市國資委、企業和產權交易機構應建立權限清晰、職責明確的出租管理服務責任體系。

(一)市國資委是企業資產出租工作的監督主體,主要履行以下職責:

1.探索建立企業資產出租的協同發展機制,提高資產出租的經濟效益與社會效益;

2.督促企業建立健全資產租賃管理制度;

3.推動企業資產進入產權交易機構或自行組織公開招租;

4.監督企業資產出租管理行為;

5.探索建立全市國有企業資產承租信用體系。

(二)企業是資產租賃的管理和實施主體,主要履行以下職責:

1.所出資企業負責建立健全企業資產出租管理工作制度,明確資產租賃的決策審批權限,規范租賃管理業務流程;

2.所出資企業負責監管下屬子企業的資產出租管理行為,定期開展監督檢查,探索建立承租人信用評級體系;

3.企業負責制定本企業資產出租方案;

4.企業負責組織實施本企業資產出租工作;

5.企業負責本企業資產的日常管理與安全維穩工作,建立健全資產出租管理機構,規范出租管理行為。

(三)經批準合法設立的產權交易機構是企業資產出租公開招租的服務主體,主要履行以下職責:

1.制定資產出租交易制度和交易流程,建立健全操作規則;

2.為企業公開招租提供信息發布平臺、交易平臺和服務平臺;

3.建立企業資產進場公開招租數據庫,利用互聯網擴大招租信息的覆蓋面,積極探索為企業提供增值服務和適當降低交易成本,并及時向市國資委反饋;

4.配合開展出租管理信息系統的開發建設工作。

四、規范資產出租決策審批、建立健全管理制度

(一)建立健全資產出租管理制度

所出資企業必須結合自身實際情況,建立健全完整的企業出租管理制度,建立健全風險預警機制,明確企業分管領導和具體部門負責資產出租管理工作,建立健全資產出租管理臺賬,完善出租管理流程,建立健全相互制約的崗位體系,加強對在租資產的跟蹤管理,規范租賃管理行為。

(二)規范決策審批程序

所出資企業必須建立健全資產租賃管理的內部決策程序,明確決策主體、決策權限和決策責任,堅持科學民主決策、集體決策,資產出租方案應按照企業資產出租管理制度設定的決策審批權限逐級履行決策程序。資產出租方案內容應包括:擬出租資產的產權狀況,實物現狀,資產明細清單,出租原因,擬出租用途、期限,租金收繳辦法,收繳保障措施、承租條件,對被市國資委和企業列入不誠信負面名單對象的處置措施、招租底價及底價擬訂依據,招租方式等。招租底價應主要根據市場價格、供需情況以及資產的實際狀況、資產的價值補償、產業培育和功能布局安排等因素綜合確定。土地使用權、房屋建筑物以周邊相同地段,類似功能、用途參照物的市場租賃價格作為確定招租底價的主要參考依據;設備以同類設備的市場租賃價格作為確定招租底價的主要參考依據。

(三)優化出租期限

企業資產出租期限不宜過長,一般不超過5年;特殊情況可以適當延長,原則上不應超過10年,到期后重新公開競爭招租。特殊情況下出租期限達到10年或10年以上的資產出租項目,資產產權持有單位提出出租方案逐級上報,經所出資企業董事會(總經理辦公會)研究批準,并在招租信息公布前5個工作日向市國資委報告。

五、實行公開招租

(一)企業資產出租應采取公開競爭招租的方式進行,公開披露信息,廣泛征集承租方,鼓勵通過合法設立的產權交易機構公開競爭招租。單宗資產招租底價每年在200萬元(含200萬元)以上,必須進入合法設立的產權交易機構公開招租,其他資產租賃也應當采取公開招租,承租人及租賃價格由公開競爭招租擇優確定。

(二)公開招租信息應盡量擴大覆蓋面,同時在廈門市人民政府國有資產監督管理委員會網站上發布,發布時間均不得少于10天。

(三)企業自行公開招租過程中,只有一個符合條件者報名的,經企業批準后,可以按實際報價但不能低于招租底價簽訂租賃協議。若無符合條件者報名,應重新修改招租方案,并進行第二次公開招租。

六、規范日常管理

(一)加強合同管理

資產出租時,企業應與承租人依照《中華人民共和國合同法》的規定和招租方案的約定,簽訂規范的資產租賃合同。租賃合同主要內容應包括:出租資產狀況,出租用途,租賃期限,租金標準及遞增率,租金收取時間與方式,雙方權利與義務,合同變更、解除,合同糾紛的處理辦法和違約責任條款等,并特別載明合同終止情形及免責條款,如承租人擅自改變承租用途、市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業改制、轉租以及不可抗力影響等情形,出租方有權提前終止合同。企業應當按合同約定加強合同履約管理,保證合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同,企業應當研究可行的解決辦法并及時采取措施,維護企業合法權益。

(二)加強招租對象的信用審核

企業在招租前應認真嚴謹地制訂招租方案,提出對招租入圍對象包括經營資質、銀行征信等級、營業業績、租賃合同履約記錄等要素在內的信用要求,并加強報名者的合格條件的審核,有惡意違約、拖欠較大金額租金或存在違約訴訟等情形的報名者不得承租或續租,及時向市國資委報告將其列入全市國有企業承租信用體系負面名單,并由市國資委定期向其他國有企業通報,排除潛在違約風險。

七、專業化招商經營

(一)企業有以下幾個方面情形的,應按照“公開、公平、公正”的原則,根據有關政府政策、市場規律、行業發展特點制定針對性的招商經營措施,規范資產經營行為。

1. 企業自營的專業市場;

2. 大型城市商業綜合體、大型交通樞紐中心;

3. 大型產業園區、物流園區等資產。

(二)實行清單管理制度。企業有涉及上述三類資產項目,由所出資企業在本指導意見印發后一個月內匯總上報,經市國資委會同外派監事會審核確認后,列入清單管理。新增或功能調整的項目,應及時上報市國資委,并經確認后,才能實行對外招商經營。

八、強化監督檢查

(一)各企業應結合本指導意見要求,對在租資產和專業招商的日常管理情況進行定期檢查,對租賃合同的履行情況進行隨機抽查,查找問題,及時糾正,確保資產租賃管理工作規范有序。

(二)企業應當將資產租賃情況納入信息公開范圍,向本企業職工公開,接受職工監督。

(三)企業監事會和其他有關內部監督部門應對本企業的資產出租工作進行監督,市國資委也將對企業的資產出租和專業化招商經營工作進行定期或不定期監督檢查。

(四)企業相關責任人在資產租賃和專業化招商經營過程中違反相關法律、法規、規章,濫用職權、玩忽職守,造成國有資產損失的,應當依法承擔賠償責任,由有關部門按照干部管理權限依法依規追究黨紀政紀責任;構成犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。

(五)交易機構在企業進場公開招租過程中弄虛作假或者玩忽職守,損害交易雙方合法權益或者造成國有資產損失的,依法追究交易機構負責人和直接責任人員的相應責任。

九、其他

(一)市國資委所出資企業之間、所出資企業直接或間接全資和絕對控股及實際控制企業之間的資產租賃行為,由有關企業在參考市場價格基礎上自行協商確定。

(二)列入我市行政資源和社會公共資源范圍的資產出租按照有關文件規定辦理。

(三)企業化管理的事業單位及其所投資的企、事業單位的資產出租行為參照本指導意見執行。

(四)本指導意見由市國資委負責解釋。

(五)本指導意見自2015年5月1日起施行,有效期5年?!稄B門市人民政府國有資產監督管理委員會關于修訂<廈門市人民政府國有資產監督管理委員會關于規范國有企業資產出租管理的指導意見>的通知》(廈國資〔2011〕173號)同時廢止。


                                                                          廈門市人民政府國有資產監督管理委員會


                                                                                                          2015年4月30日印發